Только треть жилзастройки ведется с помощью проектного финансирования


Эксперты прогнозируют выход застройщиков на рынок публичного долга

На 20 млн кв.м снизился в России объем текущего строительства жилья по причине перехода на проектное финансирование. 

Как указано в обзоре рейтингового агентства «Эксперт РА», падение составило 16% при снижающемся спросе на квартиры. С середины прошлого года объем зарегистрированных ДДУ неуклонно снижается в сопоставлении с прошлыми периодами.

Рентабельность жилищного строительства в половине регионов страны колеблется на уровне нуля, еще у четверти областей РФ маржа не превышает 5%. Для получения банковского финансирования маржа проектов не должна падать ниже уровня 15%.

Эксперты уверены, что сокращение спроса к удешевлению квартир не приведет, поскольку на рынке одновременно падает и уровень конкуренции на фоне старта программ льготной ипотеки в мае 2020 года. Кроме того, у застройщиков нет рисков разрыва ликвидности в случае недолгосрочного падения спроса в проектах, реализуемых через проектное финансирование.

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности напрямую обращаться к бесплатным средствам дольщиков, строительство должно вестись за счет банковских кредитов. Средства граждан находятся на эскроу-счетах, если объект не сдается, деньги возвращаются их владельцам. Ставка кредитования напрямую зависит от количества средств на эскроу-счетах.

К началу августа банки открыли лимиты на застройщиков в размере 1,5 трлн рублей. Сегодня только треть строящегося жилья перешла на проектное финансирование, банкам предстоит одобрить проекты на сумму порядка 3 трлн рублей.

Очевидно, что застройщикам нужны дополнительные источники привлечения капитала, для этого им необходим выход на рынок облигаций.

Чтобы успешно в него вписаться, девелоперам придется сосредоточить все проекты и активы под одной структурой, которая будет выпускать облигации или выступать поручителем, повысить информационную прозрачность, сделать публичными финансовые показатели, организовать постоянное взаимодействие с инвесторами (IR), биржей и рейтинговыми агентствами. 

Переход на проектное финансирование — самая крупная и масштабная реформа стройотрасли последних десятилетий. В целом она благотворно сказалась на рынке, несмотря на снижение текущего объема строительства жилья. Так, в период пандемии проекты не замораживались, поскольку не зависели от денег дольщиков. 

Сегодня с использованием эскроу строится около 30% проектов, эксперты рассчитывают, что уже через несколько лет эта цифра превысит 90%. 

Минстрой совместно с ДОМ.РФ готовит программу поддержки низкомаржинальных проектов в регионах с тем, чтобы поддержать потенциальных покупателей жилья, а значит, и рынок в целом.







Распечатать