Картина российского девелопмента: неизбежность, которая заставляет меняться


28 февраля 2019 года в Sheraton Palace Hotel Moscow состоялся V финансовый саммит по недвижимости PROFin Real Estate Summit.

Картина российского девелопмента: неизбежность, которая заставляет меняться

 Ежегодную встречу лидеров строительного рынка открыла пленарная сессия, главной повесткой которой стала тема финансирования девелоперских проектов. Участники обсудили ключевые тенденции рынка в условиях происходящих законодательных изменений, первые результаты перехода от схемы долевого строительства на новые механизмы, оценили готовность отрасли к работе с эскроу-счетами, а также рассмотрели альтернативные формы финансирования жилья. Вторая часть саммита была ориентирована на знакомство с технологией современного поколения – FinTech: преимущества инновационных финансовых моделей, их возможные формы и практическое применение для оптимизации затрат, монетизации бизнеса, перехода на качественно новый уровень деятельности.

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» озвучил главные предпосылки рынка в условиях новых правил: «Для начала, необходимо отметить, что строительная отрасль не останется без ДДУ, просто будет использоваться механизм эскроу-счетов. К концу декабря 2018 года было реализовано 77 проектов жилищного строительства с использованием эскроу, при котором задействовано всего 1,5 млн кв. метров жилья. Чтобы спасти показатели и осуществить переход на эскроу-механизм, был принят 438 ФЗ, который определил, что проекты, строительство которых началось до 01 июля 2019 года, после данной даты будут обязаны перейти на эскроу, если, конечно, не попадут под критерии от государства, которые еще не определены. Принятие данного закона отчетливо говорит о первых результатах реформы в строительной отрасли – 438 ФЗ подвел красную черту на неудачной картине рынка». В качестве потенциальной проблемы, которая может стать следствием происходящих сегодня трансформаций спикер назвал появление смешанных проектов, которые будут финансироваться частично от привлечения средств дольщиков (до 01 июля 2019 года), а частично с применением эскроу-счетов (после означенного периода).

Директор департамента транзакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ Филипп Литвиненко расставил позитивные точки на картине рынка жилья в условиях новых правил. Спикер рассмотрел тему в разрезе следующих категорий: застройщик, потребитель, банк и государство: «Часть застройщиков не готовы к изменениям – маленькие компании уйдут, произойдёт консолидация рынка. При этом, «средний» застройщик реже будет уходить в дефолт. «Средний» потребитель всегда выиграет: жилье будет построено раньше, чем до принятия реформы. Для банков данная реформа несет нейтрально-позитивное настроение – в первую очередь, это новый сегмент в их деятельности и хороший сигнал для выбора только качественных проектов. Государство ждет меньше социальных потрясений за счет снижения рисков конфликтных ситуаций между потребителем и застройщиком. При этом, не стоит забывать о постоянном совершенствовании регулятивной системы. Переход на новые правила – неизбежность, но в России только неизбежность заставляет меняться!», – подчеркнул спикер.

Говоря про возможные варианты работы с инструментами проектного финансирования, Анна Авдокушина, руководитель, Гарантийные продукты, ДОМ.РФ рассказала о механизме гарантирования по кредитам застройщикам, предназначенном для банков, которые предоставляют проектное финансирование жилищного строительства с применением эскроу-счетов. Он был разработан ДОМ.РФ несколько месяцев назад и сейчас находится на этапе пилотирования: «Целевая модель финансирования с применением эскроу трансформирует рынок. Чтобы помочь банковской системе адаптироваться к изменениям в отрасли и снизить потенциальную нагрузку на капитал банков, ДОМ.РФ разработал поручительство по кредитам застройщиков. Риск-вес покрытой таким поручительством части кредита составляет 20%. Это позволяет банку кратно увеличить кредитный портфель при том же капитале. Сторонами по договору поручительства являются банк и ДОМ.РФ: застройщик привлекает проектное финансирование от банка, а банк, в свою очередь, может обратиться за поручительством ДОМ.РФ. В случае признания застройщика банкротом банк может получить от ДОМ.РФ 80% основного долга и начисленных процентов по кредиту».

Продолжая тему финансирования проектов Владимир Гамза, председатель Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям, партнер Группы финансовых и консалтинговых компаний «ФальконФинанс», «Аудит Груп», Mosadvocate, к.э.н. и к.ю.н. привел возможные формы данного процесса: «Привлечение прямых инвестиций (акции, доли участия в капитале), коллективное финансирование (паевые и акционерные инвестфонды), проектное финансирование компании SPV (СОПФ), мезонинное финансирование (долевое и долговое), банковское инвестиционное кредитование, финансирование от институциональных инвесторов, поддержка государственных программ и институтов развития и другие». Эксперт рассказал и про классическую модель финансирования: «Данная схема специально создана для реализации инвестпроекта проектной компании, при которой используются специальные счета в кредитных организациях: номинальные, эскроу, залоговые. Локализация рисков исключительно на проектной компании, добровольное принятие инвесторами дополнительных рисков».

Экспертная дискуссия о том, как применяется и работает FinTech в сфере недвижимости началась с выступления адвоката, управляющего партнера TFH Russia Максима Первунина: «Онлайн-услуги по сделкам с недвижимостью имеют два преимущества: безопасность платформы для совместной работы и коммуникации, а также электронное закрытые сделок и автоматическое нотариальное заверение». В доказательство утверждения, что использование новых финансовых технологий оптимизирует затраты, эксперт привел такие аргументы, как: сокращение комиссии за посреднические услуги (краудфандинг – 0% комиссии), экономию на сделках с недвижимостью с помощью технологии блокчейн (комиссия посредников – 0%), экономию на финтех-кредитовании (ставка на финтех-кредиты 6-8,5%, ставка по банковским ипотечным кредитам – 7-10 %)». Также, спикер отметил, что для крупных проектов использование механизма краудфандинга невозможно на актуальном рынке, несмотря на все его преимущества, в числе которых возможность инвестировать небольшими суммами, с возможностью эксклюзивного вознаграждения первым спонсорам.

Продолжая тему финансовых технологий, Анна Пальмина, основатель и генеральный директор PALMINA рассказала про альтернативную площадку инвестиций в недвижимость на примере Thailer. One Platform: «Это цифровая инвестиционная платформа нового поколения, объединяющая фонд, регулируемый законодательством Евросоюза, с краудфандинговой площадкой. Это обеспеченный недвижимостью токен. Используя ее, пользователь получает глобальный доступ к недвижимости и возможность прямого инвестирования, в т.ч. выбора активов. Из преимуществ платформы: высокая ликвидность и низкие транзакционные затраты, легкий доступ и контроль для инвесторов через применение блокчейн, работа в законодательном поле Евросоюза и SEC». В своем выступлении, спикер также привела алгоритм создания бизнес-модели из четырех шагов и рассказала про структуру доходов от данного механизма.

Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам представил финансовую модель девелоперского бизнеса, основанную на простой и устойчивой идее – строительство жилья на собственные инвестиции без привлечения средств граждан. «Устойчивость этой финансовой технологии обеспечена тремя составляющими: концепциями коротких денег, короткого технологического срока и коротких продаж. Строить за свои нам позволяет короткий инвестиционный цикл – около полугода, который, в свою очередь, достигается благодаря технологии индустриального домостроения с отточенными автоматизированными и роботизированными процессами. Наличие у девелопера собственного ДСК делает его, с одной стороны, зависимым от производственных мощностей завода, с другой – побуждает к постоянному развитию, модернизации производства и поиску новых площадок для строительства больших объемов жилья в рамках комплексного освоения территории. Секрет же коротких продаж основан на дискаунт-модели. Готовое жилье продается по цене, более низкой, чем строящееся. Таким образом, этот продукт становится востребован у самого массового сегмента покупателей, что обеспечивает быстрые продажи с высокими ежемесячными показателями – около 100 сделок. В итоге продажи на объекте ведутся не более года. Второй секрет коротких продаж – это современные рекламные технологии, позволяющие сегодня персонализировать взаимодействие с клиентом, знать его и делать ему индивидуальные предложения».

Модераторами PROFin Real Estate Summit выступили партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ, EY Ольга Архангельская и директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Игорь Роганович. В состав спикеров также вошли: Сергей Ишков, партнер и управляющий директор BCG; Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»; Елена Киселева, партнер, руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура», Strategy Partners; Татьяна Шелягина, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.

Мероприятие прошло при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ). Официальный партнер саммита – АН «Bon Ton». Организаторы мероприятия – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE).



Распечатать