Игорь Ищенко (гендиректор АО Технополис «Москва»): Инфраструктура снижает риски инвесторов



Технополис «Москва», созданный в 2012 году на месте бывшего автомобильного завода «Москвич», сегодня самый крупный из технопарков столицы (а их в Москве насчитывается уже три десятка). В «Москве» работает около 3 тысяч человек, его выручка – то есть выручка управляющей компании – по итогам 2017 года, по предварительной оценке, составляет 778 млн рублей (прирост 20% по сравнению с 2016 годом), EBITDA достигает 231 млн рублей. В 2017 году в «Технополисе» произошло сразу несколько значимых событий. Во-первых, управляющую компанию акционировали (раньше она была государственным унитарным предприятием). Во-вторых, Технополис «Москва» стал частью особой экономической зоны. Ну и, наконец, появилась вероятность, что Технополис «Москва» станет управляющей компанией российской индустриальной зоны в Египте. Обо всем этом «Инвест-Форсайт» беседует с генеральным директором АО Технополис «Москва» Игорем Ищенко.

На повестке «инфраструктура третьего уровня»

– Извините за глупый вопрос: что Технополис «Москва» дает своему резиденту, кроме помещений, которых в Москве и так много? И в каком направлении будет развиваться инфраструктура Технополиса?

– Когда мы создавали технополис на месте бывшего «Москвича», первое, что сделали, – привели в дееспособное состояние всю физическую инфраструктуру: и корпуса, и внутрицеховые сети, и внутриплощадочные сети. Потратили около 5,5 млрд руб. городских денег. И сейчас продолжаем кредитоваться в Сбербанке, в объеме 3 млрд руб. Мы успешно этот кредит возвращаем, и у нас нет сомнений, что вернем. Деньги же, которые мы получили от города, мы возвращаем через налоги.

Второе – город совместно с нами создал нормально работающее законодательство. Хотя над законами, подзаконными актами и даже процедурными решениями еще работать и работать.

Третье – структура сервисов, которые на площадке получают резиденты. Это чистые помещения, это конгресс-центр, это таможни, это склад временного хранения, это общественные зоны и система профессиональной навигации, включая навигацию школьную. Сейчас мы активно создаем так называемую инфраструктуру третьего порядка.

– Что это такое?

– Инфраструктура, благодаря которой люди здесь смогут решать свои «человеческие», бытовые проблемы. Например, пойти в спортзал. Мы сейчас исследуем возможность создания кидсрумов. То есть если действительно видим, что для многих из наших сотрудников вопрос передержки детей является важным, то будем на это реагировать. Также часть инфраструктуры – нормально действующие круглосуточно столовые, потому что у нас несколько резидентов имеют непрерывный производственный цикл. Мы сейчас говорим с частными инвесторами о том, чтобы сделать рядом с нами 2-х или 3-звездный отель. Потому что у нас на сегодняшний день работает 3 тыс. человек, сюда приезжает огромное количество командировочных, например, пусконаладочные инженеры, которые неделями, месяцами здесь живут, а вокруг отельного фонда, более-менее благоустроенного, нет. И это колоссальное ограничение.

Более того, город привел в порядок территорию вокруг метростанции. Город сделал нормальное освещение. У нас выстроена система внутренних паркингов. Все это автоматизировано. Людям, которые работают здесь, не нужно ждать, когда усатый дядька в форме охраны придет и поднимет за веревку шлагбаум. Если они введены в базу, он автоматически поднимается. У нас сделана система личного кабинета, через которую за последний год получено 13 тыс. обращений. И мы стараемся оперативно на все реагировать.

Мы исходим из того, что система виртуального личного кабинета – еще один шаг к тому, чтобы выстроить сервис-агрегаторы, через которые компания, которой не нужен наш клининг, будет иметь доступ к другим сервисным организациям. К нам, как, по сути, на электронную биржевую площадку, должны прийти клининговые и любые другие сервисы, чтобы предложить свои услуги и чтобы наши резиденты могли выбирать для себя контрагентов. При этом у нас есть компетенции, которые позволяют все-таки отсекать недобросовестные сервисы – тех, кого мы называем «попрошайками». Их довольно много, это проблема. Часто некачественный сервис приводит к потерям, а для наших резидентов эти потери очень чувствительны. Не все они являются титанами бизнеса.

– Каковы планы по формированию инфраструктуры?

– До конца 2018 года решим все основные проблемы. И, самое главное, мы считаем, что до конца 2018 года мы на 100% заполним площадку технополиса резидентами.

– Сколько их всего?

– На сегодняшний день более 80 резидентов с общим объемом привлеченных инвестиций порядка 20-ти млрд руб. И это длящиеся инвестиции, мы предполагаем, что у нас ещё порядка 6 млрд руб. будет проинвестировано за 2018 г. Мы считаем, что до конца 2018 г. экосистема будет уже нормально, ритмично работать. Мы здесь нужны станем только как эксплуатирующая организация и модератор процессов, которые идут на площадке. Модератор нужен прежде всего потому, что задача экосистемы не исчерпывается теми функциями, которые я перечислил. Мы сейчас активно занимаемся кластеризацией: формируем внутри «Технополиса» цепочку переделов. Резиденты должны в конечном итоге начать заказывать различные вещи друг у друга, оптимизируя тем самым издержки. И мы видим, как это постепенно начинает происходить, как компании, которые у нас занимаются цодовской и майнинговой тематикой, начинают заказывать печать плат у других наших резидентов. Причем для последних это тоже определенный вызов. Они должны были пройти стадию НИОКР, чтобы выдать соответствующий продукт. И это тоже история про «Технополис». Мы уже говорим не только о производственной компетенции, но о том, что у нас должны быть разработчики, должны быть люди, которые способны разработку правильно документировать, должны этот продукт сертифицировать. Если этого нет, ты в среднесрочной перспективе обречен.

Попали в зону

– С этого года вы не просто технопарк, но и Особая экономическая зона?

– Правильнее сказать, что Технополис «Москва» вошел в зону, которая первоначально называлась ОЭЗ «Зеленоград», а сейчас эта особая экономическая зона по какому-то совпадению называется Технополисом «Москва». Но территория собственно технополиса значительно меньше: у нас 32 гектара, в ОЭЗ – 160 с лишним. Поэтому мы исходим из того, что ОЭЗ – это, с одной стороны, вызов для города, а с другой, некий маркетплейс, где задаются и формируются совершенно новые стандарты индустрии, может быть, даже качественно иные, чем в Технополисе «Москва» – он все-таки абсолютно нетривиальный проект в сфере браунфилда. А там, под Зеленоградом, – чистой воды гринфилд, там история подразумевает более классическую в мировой практике конструкцию.

– Кто будет управлять Особой экономической зоной? Вы?

– На сегодняшний день мы управляющей компанией не являемся. Руководство города должно будет принять решение, кто же станет им являться.

Выпустить бонды под новые площадки

– В чем смысл акционирования «Технополиса»? Какую ваша компания получит выгоду, и каковы будут дальнейшие последствия этого?

– Первую задачу, которую мы решали, меняя свою организационно-правовую форму на акционерную, – старались уйти от очень громоздкой, очень узкоспециальной формы государственного унитарного предприятия. Она нам априори задавала огромные ограничения для развития. Я сейчас говорю не только о чисто процедурных ограничениях, которые тоже имели место, потому что, помимо федерального законодательства, помимо московского законодательства, есть еще некая подзаконная регуляторная процессинговая история, которая существует на уровне целого ряда департаментов, органов исполнительной власти в городе, и в которую мы, являясь ГУПом, должны вписываться. Это тяжело влияло не только на наш процессинг как управляющей компании, но и на темпы развития площадки. Мы переставали быть конкурентоспособными, когда решением любого вопроса вместо одной недели занимались месяц.

Был еще и второй аспект. Организационно-правовая форма ГУПа задавала определенные ограничения в части работы на долговых рынках. Это для нас было крайне важным, несмотря на то, что мы несколько лет назад получили очень крупный кредит Сбербанка, на который выкупили и реконструировали ряд помещений. Это было уникальным решением, когда город обеспечил банковские кредиты залогом городской собственности.

Но все это не отменяет того факта, что нормальная деятельность хозяйствующего субъекта должна строится, мягко говоря, иначе. Когда есть компания, которая имеет капитал, имеет стратегию развития, она должна собственнику предлагать набор инструментов, который позволяет эту стратегию реализовывать. В том числе инструменты, связанные с созданием дополнительных источников финансирования. Поднять финансирование вообще непросто, а нормально его отработать – непросто втройне. Но для акционерного общества это хотя бы становится возможным.

Есть еще один очень важный аспект, который, я считаю, в среднесрочной перспективе будет уже обсуждаться предметно. Это возможность делать IPO, запустить Free float – даже не для того, чтобы, например, задать бенчмаркинг реальной стоимости нашего бизнеса, а чтобы дать рынку сигнал, что этот бизнес существует и имеет рыночную бизнес-модель.

– А это действительно так? Есть бизнес-модель?

– Это мы видим по тем финансовым показателям, которые демонстрируем в первую очередь по EBITDA. Когда мы вышли на рынок, в Москве существовало не более пяти управляющих компаний; технопарков тоже было пять. И, более того, эти компании, в моем представлении, в полной мере управляющими не являлись. А сейчас мы видим в Москве уже более 30 технопарков, есть рынок управляющей компании с конкуренцией, с таргетированием по объему CAPEX и OPEX, с определенным качеством стратегий развития и, соответственно, определенным уровнем требований к источникам финансирования. По сути, была запушена новая рыночная индустрия, и теперь в нее банки тоже начали приходить. Сначала приходили с банальным набором банковских продуктов, а теперь уже и иностранные банки приходят и начинают говорить о возможности получения долгового финансирования, в том числе долгосрочного финансирования через выпуск бондов и т.д. Это все нами обсуждается, и поэтому для нас IPO – скорее, сигнал рынку, что город для себя рассматривает эту историю как рыночную.

Для города крайне важно, чтобы не просто сюда пришли инвестиции, а чтобы индустрия была драйвером нового индустриального развития Москвы. И мы сейчас уже вступили в эту фазу. Я считаю, Технополис «Москва» действительно является драйвером формирования нового лица московской индустрии. Управляющая компания – и как бизнес-модель, и как экосистема – становится объектом интереса инвесторов. Я пока не говорю «объектом инвестирования», но объектом интереса становится точно.

– Но ведь есть высокая конкуренция?

– Даже 30 с лишним технопарков в масштабах Москвы – капля в море. Поэтому в Руднево появится новая индустриальная точка, где город ставит задачу на 70-ти с лишним гектарах создать совершенно новые стандарты формирования индустрии. Профессиональные стандарты, позволяющие людям не мигрировать к своим местам работы через города, веси, районы, не забивать дороги и т.д, а находиться, можно сказать, в шаговой доступности от своих мест работы. И мы планируем создать в Руднево 5-6 тыс. рабочих мест.

– Вы сказали, акционирование нужно в том числе для выхода на долговой рынок. Какие у вас тут планы, и как вы собираетесь использовать финансирование?

– Это будет зависеть от нескольких параметров. Прежде всего от того, как быстро мы войдем на новые площадки. Потому что здесь, на площадке Технополиса «Москва», у нас нет вопросов, как мы финализируем создание всей необходимой линейки решений. Но дальше есть особая экономическая зона, частью которой мы стали, есть Руднево, будут, скорее всего, другие площадки. Сейчас, мне кажется, город понимает, что, не вложив разумный минимум городских денег, не создав базовую инфраструктуру, он не способен будет предложить необходимые условия приходящим инвесторам.

Что беспокоит резидентов, приходящих в Москву, – постоянно меняющееся законодательство. По крайней мере, такой стереотип существует. Коррупция. Вопросы, связанные с сертификацией продукции. Подобные стереотипы инвесторов пугают безумно. При этом в Казахстане, в Белоруссии создаются зоны с особым экстерриториальным режимом, где собственный юридический суверенитет полностью обнулен. В Казахстане специальная экономическая зона попадает под действие англо-саксонского права. Что этому может противопоставить Москва? Она делает базовую инфраструктуру и набор институтов поддержи бизнеса. Когда инвестор приходит, и у него вместо красивых слайдов, которые все научились делать, есть дороги, есть энергетика, есть вообще вся инфраструктура и, более того, – как это будет в Руднево – есть уже корпусировка базовых решений и разрешительная документация. Твоя задача – прийти, расставить оборудование, сертифицировать продукцию, обучить персонал и начать выпускаться. Все. Это то, что меняет природу рисков и, соответственно, уровень отношения с инвесторами.

– А какова будет роль бюджетного финансирования во всех этих планах?

– На настоящем этапе город нам дает классическую бизнес-модель: до 30% средств финансирует самостоятельно. Потом он говорит: ребята, у вас будет набор рыночных инструментов, и дальше вопрос, как вы ими правильно распорядитесь. Мы будем иметь возможность на этих территориях продавать землю целевым образом под реализацию того или иного решения в рамках индустриального парка. А можем отдавать в аренду корпуса, которые сделаны на московские деньги. Но сверх этого для создания индустриального парка в Руднево понадобятся миллиарды. А кроме того, есть еще ОЭЗ Технополиса «Москва» – это чуть более 100 гектар. Всего же у Москвы около 20 тыс. гектар деклассированных территорий. Масштаб потенциальных инвестиций безумный. Я надеюсь, пропорция финансирования 30/70 станет на первые 5-10 лет «классикой жанра». Но в последующем мы, наверное, придем к более рыночному механизму, к real estate-фонду, в капитал которого могут быть вложены и деньги, и имущественно-земельный комплекс… Дальше решается задача вовлечения в экономический оборот городских территорий, которые на сегодняшний день находятся в деклассированном виде.

На мой взгляд, Москва в перспективе 20-30 лет может себе вернуть титул индустриального мегаполиса.

Дотянуться до Египта

– Расскажите, пожалуйста, о вашем египетском проекте.

– В какой-то момент, когда мы некоторое время назад стали понимать, что проектный цикл создания Технополиса «Москва» близится к финализации, мы стали смотреть, что бы мы могли сделать еще. А тут так случилось, что нас Министерство промышленности и торговли пригласило в качестве консультанта по тематике создания российской промышленной зоны в Египте. Летом мы выиграли госконтракт и стали готовить концепцию зоны. Это была реальная, прикладная проработка, как на территории 500 с лишним гектар, причем не российской территории, со своими регуляторными требованиями, со своими логистическими особенностями – создать опен-хаб для предприятий, которые заинтересованы в расширении экспортного присутствия. Это опен-хаб не ради Египта, а для целого континента, речь идет обо всей Африке, которая, напомню, в последние 10 лет является самым быстрорастущим по ВВП континентом.

Ближний и Средний Восток я бы тоже не сбрасывал со счетов: крайне интересные регионы. Там есть огромный спрос, который формируется экономикой, старающейся слезть с нефтяной иглы. Понимая, что создавать здесь узко национальный проект невозможно, мы предложили такой концепт опен-хаба, который подразумевает приход туда и российских экспортеров, и нероссийских. Подготовив концепцию, мы включились в работу по подготовке межправсоглашения. Все эти темы обсуждались во время последнего визита президента России в Египет. Мы предполагаем, что подготовка межправсоглашения закончится в январе. В феврале, скорее всего, то будет подписано. Дальше мы будем участвовать в конкурсе на получение статуса управляющей компании этого проекта. Потенциал у нас, я считаю, есть. Мы уже неплохо себе представляем и рынок Египта, и рынки Африки. Мы достаточно хорошо знаем, как там устроена регуляторная практика, как в Египте устроены властные коридоры – а на Востоке это всегда немаловажно. Так что Египет для нас – проект крайне интересный, хотя бы потому что он крайне интересен для страны.


Распечатать